Nhà xưởng trong khu công nghiệp là khu vực tập trung nguồn lực, trang thiết bị, máy móc, vật liệu xây dựng nhằm phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, lưu trữ, bảo quản hàng hóa trong quá trình vận chuyển hay phân phối ra thị trường. Tuy nhiên có thể do nhiều lý do mà chủ đầu tư không thể tiếp tục được dự án, quyết định chuyển nhượng. Vậy điều kiện chuyển nhượng nhà xưởng trong khu công nghiệp như thế nào, hãy cùng công ty luật Mai Sơn tìm hiểu trong bài viết này nhé.

Cơ sở pháp lý

• Luật Đất đai 2013;
• Luật Đầu tư 2020;
• Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản;
• Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai, được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số 10/2023/NĐ-CP;
• Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính, sửa đổi bổ sung bởi Thông tư 09/2021/TT-BTNMT.

Nhà xưởng trong khu công nghiệp là gì?

Nhà xưởng là loại nhà được thiết kế với không gian có diện tích rộng, quy mô lớn hơn so với nhà ở, văn phòng làm việc thông thường. Đây là địa điểm tập trung nhân lực, trang thiết bị, nguyên vật liệu phục vụ quá trình sản xuất.

Ngoài ra, nhà xưởng trong khu công nghiệp còn được sử dụng trong việc bảo quản, vận chuyển hàng hóa, làm kho lưu trữ hàng cho các ngành công nghiệp, đáp ứng đầy đủ cho quy trình sản xuất dây chuyền cũng như bảo quản hoặc vận chuyển các loại hàng hóa sử dụng trong ngành công nghiệp.

Doanh nghiệp được quyền chuyển nhượng nhà xưởng trong khu công nghiệp hay không?

Hiện nay, Luật Đất đai quy định rất rõ về giao dịch mua bán tài sản gắn liền với đất thuê của nhà nước. Doanh nghiệp có quyền được chuyển nhượng nhà xưởng trong khu công nghiệp và khu chế xuất, nhưng cần phải đáp ứng các điều kiện để thực hiện giao dịch này theo quy định của pháp luật.

Điều kiện chuyển nhượng nhà xưởng trong khu công nghiệp

Điều kiện về dự án được quyền chuyển nhượng

Tại khoản 1 Điều 46 Luật Đầu tư 2020 quy định các chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án của mình khi đáp ứng được các điều kiện theo quy định, cụ thể các điều kiện như sau:

• Dự án đầu tư hoặc phần dự án đầu tư chuyển nhượng không bị chấm dứt hoạt động;
• Nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án đầu tư, một phần dự án đầu tư phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 24 quy định về đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp;
• Điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
• Điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án bất động sản;
• Điều kiện quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có);
• Khi chuyển nhượng dự án đầu tư, ngoài việc thực hiện theo quy định tại Điều này, doanh nghiệp nhà nước có trách nhiệm thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp trước khi thực hiện việc điều chỉnh dự án đầu tư.

Điều kiện về chủ thể chuyển nhượng

Để thực hiện giao dịch bán tài sản gắn liền với đất thuê của nhà nước thì các doanh nghiệp cần phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 189, Luật Đất đai năm 2013 như sau:

Đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước khi có đủ các điều kiện sau đây:

• Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật;
• Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuậ

Và theo quy định mới nhất tại Điều 46 Luật Đất đai 2024, pháp luật Việt Nam vẫn ghi nhận những điều kiện trên và không có sự thay đổi.

Đối với người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải bảo đảm các điều kiện theo Khoản 2 Điều 189 Luật này:

• Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư;
• Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư;
• Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó.

Đối chiếu với Luật Đất đai 2024 có hiệu lực vào ngày 1/1/2025 tới đây, pháp luật Việt Nam lại không quy định cụ thể về điều kiện của người mua tài sản gắn liền với đất thuê mà chỉ ghi nhận quyền lợi của người mua tài sản gắn liền với đất thuê hoặc mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất.

Theo đó, đối tượng này sẽ được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích trong thời hạn sử dụng đất còn lại, được tiếp tục khấu trừ tiền đã ứng trước mà chưa được khấu trừ quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 46 Luật Đất đai 2024 và phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của Luật này.

Thủ tục chuyển nhượng nhà xưởng trong khu công nghiệp

Thủ tục chuyển nhượng nhà xưởng

• Bước 1: Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ xin chuyển nhượng nhà xưởng khu công nghiệp;
• Bước 2: Gửi văn bản đến Ban quản lý các khu công nghiệp xin chủ trương chuyển nhượng toàn bộ tài sản trên đất gắn liền với quyền sử dụng đất (nêu rõ lý do chuyển nhượng và mục tiêu của bên nhận chuyển nhượng);
• Bước 3: Nhận kết quả là văn bản chấp thuận đối với việc chuyển nhượng của ban quản lý khu công nghiệp;
• Bước 4: Khi được chấp thuận cho phép chuyển nhượng của Ban quản lý các khu công nghiệp. Hai bên tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng tài sản trên đất gắn liền với quyền sử dụng đất với bên nhận chuyển nhượng, hợp đồng thuê mới giữa bên mua và Công ty hạ tầng khu công nghiệp và hợp đồng thanh lý hợp đồng thuê đất giữa bên bán với Công ty hạ tầng. Các hợp đồng có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
• Bước 5: Công ty chuyển nhượng nộp hồ sơ xin chấm dứt hoạt động dự án với Ban quản lý khu công nghệ. Công ty bên nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận đầu tư.

Hồ sơ chuyển nhượng nhà xưởng trong khu công nghiệp

Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 9 Nghị định 24/2014/TT-BTNMT được sửa đổi bổ sung bởi Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, hồ sơ chuyển nhượng nhà xưởng gồm những giấy tờ như sau:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
• Hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
• Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;
• Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đấ

Tuy nhiên trong phạm vi của khu công nghiệp, Công ty hạ tầng khu công nghiệp sẽ là người đứng tên quyền sử dụng đất, các bên chuyển nhượng chỉ có quyền đi thuê các lô đất trong một khu công nghiệp do vậy không cần phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai như trường hợp chuyển nhượng ngoài khu công nghiệp.

Hợp đồng chuyển nhượng nhà xưởng trong khu công nghiệp

Sau khi bàn bạc và thống nhất chuyển nhượng, hai bên tiến hành làm hợp đồng chuyển nhượng nhà xưởng (dựa theo Mẫu số 04 được đính kèm
Nghị định số 02/2022/NĐ-CP. Theo đó, nội dung hợp đồng chuyển nhượng cần đảm bảo các nội dung sau:

• Thông tin bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng;
• Thời gian lập, giao kết hợp đồng;
• Thời hạn hợp đồng (tổng thời hạn sử dụng đất còn lại);
• Thông tin đầy đủ về nhà xưởng như về vị trí nhà xưởng; Quy mô nhà xưởng; Mục đích nhà xưởng; Nguồn gốc nhà xưởng; Chất lượng nhà xưởng;
• Giá chuyển nhượng nhà xưởng và các phí dịch vụ liên quan;
• Phương thức thanh toán và thời hạn thanh toán;
• Quyền – nghĩa vụ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng;
• Nội dung thỏa thuận về chấm dứt hợp đồng;
• Trách nhiệm hai bên và xử lý vi phạm hợp đồng;
• Thời điểm hết hiệu lực hợp đồng;

Lưu ý: Hợp đồng chuyển nhượng nhà xưởng trong khu công nghiệp bắt buộc phải công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Dịch vụ của Công ty Luật Mai Sơn về chuyển nhượng nhà xưởng khu công nghiệp

• Tư vấn pháp luật về điều kiện, thủ tục chuyển nhượng nhà xưởng khu công nghiệp;
• Soạn thảo, hoàn thiện các hồ sơ và trực tiếp làm việc với cơ quan có thẩm quyền liên quan đến thủ tục chuyển nhượng nhà xưởng khu công nghiệp;
• Theo dõi, thay mặt khách hàng bổ sung giấy tờ khi có yêu cầu từ cơ quan có thẩm quyền trong quá trình làm thủ tục;
• Hỗ trợ, tư vấn pháp lý thường xuyên cho khách hàng sau khi chuyển nhượng.

Trên đây là nội dung tư vấn về điều kiện chuyển nhượng nhà xưởng khu công nghiệp. Nếu có nhu cầu chuyển nhượng hoặc cần tư vấn thêm thông tin, Quý khách hàng xin vui lòng liên hệ Công ty luật Mai Sơn để được hỗ trợ hiệu quả nhất.