1. Những nguyên tắc cần đáp ứng khi chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản

Chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản là quá trình phức tạp và đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt các nguyên tắc và quy định pháp lý. Theo Điều 48 của Luật kinh doanh bất động sản  2014, các nguyên tắc cơ bản phải được tuân thủ khi thực hiện chuyển nhượng này được miêu tả rõ ràng như sau:

Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh. Tuy nhiên, quá trình này phải tuân thủ một số yêu cầu cụ thể để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong giao dịch.

Đầu tiên, việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không được phép làm thay đổi mục tiêu ban đầu của dự án. Mục tiêu này thường liên quan đến việc phát triển khu đất để đáp ứng nhu cầu nhà ở, thương mại, dịch vụ hoặc các mục đích cộng đồng khác. Bất kỳ thay đổi nào trong mục tiêu này đều cần được xem xét cẩn thận và phải được cơ quan quản lý địa phương chấp thuận.

Thứ hai, nội dung của dự án không được thay đổi sau khi chuyển nhượng. Điều này đảm bảo rằng các cam kết và tiến độ được thực hiện theo kế hoạch ban đầu và không gây ra sự bất ổn hoặc bất đồng trong quá trình triển khai dự án.

Thứ ba, quyền lợi của khách hàng và các bên liên quan phải được đảm bảo sau khi dự án được chuyển nhượng. Điều này có thể bao gồm các cam kết về chất lượng công trình, tiến độ bàn giao nhà và các điều khoản hợp đồng khác mà khách hàng đã ký kết với chủ đầu tư ban đầu.

Ngoài ra, quy trình chuyển nhượng phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản. Điều này đảm bảo rằng quá trình chuyển nhượng được thực hiện theo quy định pháp luật và không gây ra sự mơ hồ hoặc tranh chấp trong quản lý và sở hữu tài sản bất động sản.

Cuối cùng, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng không phải làm lại các thủ tục liên quan đến hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và Giấy phép xây dựng nếu không có sự thay đổi đáng kể trong nội dung chấp thuận ban đầu. Điều này giúp giảm bớt thủ tục phức tạp và chi phí cho các bên liên quan trong quá trình chuyển nhượng.

Như vậy, quá trình chuyển nhượng dự án bất động sản đòi hỏi sự chặt chẽ và minh bạch từ các bên liên quan để đảm bảo rằng quyền lợi của mọi người được bảo vệ và các cam kết được thực hiện một cách công bằng và hiệu quả

Dự án bất động sản, khi đang bị tranh chấp quyền sử dụng đất, đặt ra nhiều thách thức và yêu cầu khắt khe khi muốn thực hiện quy trình chuyển nhượng. Theo quy định của Điều 49 trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014, các điều kiện cần phải được đáp ứng để thực hiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đã được xác định rõ:

Trước hết, dự án bất động sản cần phải đảm bảo một số điều kiện cơ bản. Đó là dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, và đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được chấp thuận. Đồng thời, phần dự án chuyển nhượng cũng cần phải hoàn thành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Trong trường hợp dự án liên quan đến việc xây dựng cơ sở hạ tầng, các công trình kỹ thuật phải được xây dựng theo tiến độ đã được phê duyệt trước đó.

Quan trọng hơn, dự án không được phép có bất kỳ tranh chấp nào về quyền sử dụng đất. Nếu có, sẽ tạo ra những rủi ro pháp lý và tài chính đáng kể cho bên chuyển nhượng cũng như bên nhận chuyển nhượng. Đồng thời, không có bất kỳ quyết định thu hồi dự án hoặc thu hồi đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong trường hợp vi phạm pháp luật trong quá trình triển khai dự án, chủ đầu tư phải tuân thủ quyết định xử phạt một cách đầy đủ và kịp thời

Chủ đầu tư thực hiện chuyển nhượng cần phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án được chuyển nhượng. Điều này đảm bảo rằng quyền sở hữu đất và các quyền liên quan đã được xác định và bảo vệ theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải là một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo quy định của pháp luật. Điều này đảm bảo rằng dự án sẽ được tiếp tục triển khai một cách ổn định và không gây ra sự gián đoạn trong quá trình phát triển.

Tóm lại, dự án bất động sản đang có tranh chấp quyền sử dụng đất không được phép chuyển nhượng, trừ khi các điều kiện và yêu cầu được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014 được đáp ứng một cách hoàn chỉnh và rõ ràng. Chính vì vậy, quá trình này đòi hỏi sự chặt chẽ và công bằng từ tất cả các bên liên quan, nhằm đảm bảo rằng các quy định pháp luật được tuân thủ và các quyền lợi của tất cả các bên được bảo vệ

3. Quy định về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Quá trình chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đòi hỏi tuân thủ nhiều quy định và thủ tục theo quy định của pháp luật. Theo Điều 51 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bổ sung bởi điểm c khoản 2 Điều 75 Luật đầu tư 2020, thủ tục này được thực hiện theo các bước chi tiết sau đây:

Đầu tiên, chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền. Hồ sơ cần phải đầy đủ và hợp lệ để được xem xét.

Sau khi nhận được hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xem xét và giải quyết trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trong trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện cho phép chuyển nhượng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết.

Nếu dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư, thì thủ tục xem xét sẽ phức tạp hơn. Trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải lấy ý kiến của bộ quản lý chuyên ngành và Bộ Xây dựng để báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.

Sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên liên quan phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và thực hiện việc bàn giao dự án trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định.

Trong trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, thì sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư chuyển nhượng phải thực hiện thủ tục trả lại đất cho Nhà nước. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ quyết định giao đất hoặc cho thuê đất cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Tóm lại, thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản là quy trình phức tạp và đòi hỏi sự chặt chẽ từ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc tuân thủ đúng quy trình và thời hạn được quy định sẽ đảm bảo rằng quá trình chuyển nhượng diễn ra một cách minh bạch và công bằng, đồng thời bảo vệ quyền lợi của tất cả các bên liên quan

Liên hệ Luật Mai Sơn 0975 852 995